「不動産の共有相続」のリスクと対策

不動産相続で気をつけたいのが「共有状態で相続すること」です。不動産は現金と違って分割できない資産ですから、相続人の公平感を重視して共有相続を選択するケースも少なくありません。なぜ共有相続がリスキーなのか、どのような対策が可能なのかを確認していきましょう。 💡この記事のポイント  ☑１つの不動産全体に対してそれぞれが持分割合で権利を持つのが「不動産の共有相続」  ☑不動産は現金のように分割できないため「相続人の公平感」を重視して共有状態に陥る  ☑遺産分割協議がまとまらず、その場しのぎで共有状態を選択するケースもある  ☑不動産を共有相続すると売却・貸し出し・修繕などの判断で揉めて有効活用できなくなる  ☑特に賃貸物件（収益不動産）の共有は家賃収入の精算で揉めるため注意が必要  ☑不動産にかかる債務も承継されるため注意が必要  ☑共有状態を防ぐには、相続発生前に遺言書や代償金を準備しておくことが確実  ☑相続発生後にできる対策としては、遺産分割協議で細かな合意形成をしておくこと 目次 閉じる開く １.はじめに ２.「不動産の共有相続」とは (1) 「不動産の共有相続」とはどのような状態を指すのか (2) なぜ「不動産の共有相続」が起きるのか ３.不動産の共有相続はトラブルの温床 (1) 譲渡・管理がややこしくなる (2) 相続登記未済の場合、遺産分割協議が困難になる (3) 不動産にかかる債務の承継にも注意が必要 ４.不動産の共有相続を避けるには (1) 相続発生前にしておきたい対策 (2) 相続発生後にできる対策 ５.まとめ １.はじめに  忙しい日々の中で、相続や不動産の名義といったテーマはどうしても後回しになりがちです。「まだ先の話だろう」「家族の仲は良いから問題ないはずだ」と考えている方も多いのではないでしょうか。しかし、実際には相続をきっかけに家族関係が険悪になり、事業や生活にまで影響が及んでしまったというケースが少なくありません。  相続トラブルの中でも特に注意したいのが、不動産を複数人で相続する「共有相続」です。自宅はもちろん、貸店舗や駐車場、事務所用の不動産などを所有している経営者や個人事業主の方ほど、知らないうちに将来のトラブルの芽を抱えていることがあります。  不動産を共有で相続すると、売却や賃貸、修繕といった場面で話がまとまらず、思うように活用できなくなることがあります。また、相続登記が進まないまま時間が経過し、次の相続が発生すると、関係者が増えて手続きが極めて困難になることもあります。  本記事では、「不動産の共有相続」とはどのような状態なのか、なぜ共有相続が起きやすいのか、そして共有相続がどのようなリスクをもたらすのかを、わかりやすく解説していきます。あわせて、相続の前後で取ることのできる現実的な対策についてもご紹介します。  将来、相続をきっかけに家族や事業に思わぬ負担を残さないためにも、不動産の共有相続が持つリスクについて正しく理解しておきましょう。 ２.「不動産の共有相続」とは  まずは「不動産の共有相続」とはどのような状態を指すのか、どのような経緯で共有相続を選択するのか、といった点を確認していきます (1) 「不動産の共有相続」とはどのような状態を指すのか  「不動産の共有相続」とは、被相続人（亡くなった方）の不動産を、相続人が複数人で「持分（割合）を分けて」所有する状態をいいます。例えば、相続人が配偶者と子ども2人で、不動産を法定相続分どおりに相続した結果、配偶者が2分の1、子どもがそれぞれ4分の1ずつ持つ、といった形です。このように、土地や建物が「誰か1人のもの」ではなく「みんなのもの」になり、各人が自分の割合に応じた権利を持つのが共有です。  ここで大事なのは、共有は「部屋ごと」「区画ごと」に分けて持つイメージではなく、1つの不動産全体に対してそれぞれが割合で権利を持つという点です。つまり、持分が4分の1だからといって、敷地の4分の1の場所だけを自由に使えるわけではありません。実際の使い方（誰が住むのか、誰が貸すのか、修繕するのか、売るのか）は共有者同士の話し合いが必要になることが多く、トラブルを生みやすいといえます。  なお、相続が発生した直後は、遺産分割協議が終わるまでの間、相続財産は相続人全員で共同相続している状態が続きます。その後、「誰がどの不動産を引き継ぐか」を遺産分割協議で決めて登記（名義変更）まで済ませることで、単独名義にすることもできますし、逆に共有名義で登記をしてしまうと共有関係が固定されていきます。 (2) なぜ「不動産の共有相続」が起きるのか  不動産の共有相続が起きる理由は、端的にいえば「不動産は現金のように簡単に割れないが相続人は複数いる」からです。特に自宅や貸店舗などは、物理的にきれいに分けるのが難しく、売却して現金化しようにも、気持ちの整理がつかなかったりタイミングが合わなかったりして売却に踏み切れないことがあります。その結果、「相続人全員に公平感を与えるため」に持分で分けて共有にする判断が選ばれがちです。  また、遺産分割の話し合いがまとまらないときに、結論を先延ばしにする形で共有になるケースもあります。相続税の申告期限は、原則として「被相続人が死亡したことを知った日（通常の場合は被相続人の死亡の日）の翌日から10か月以内」です。この申告期限が近づく中で不動産の帰属が決まらないと「いったん法定相続分で共有にしておこう」と考えて共有名義で登記してしまうことがあります。しかし、この「いったん共有に」という考えが結果として共有状態を長引かせる原因になります。共有名義から単独名義に変更する際に、関係者の話し合いがこじれるケースが多いためです。  共有相続が選ばれやすい背景としては、ほかにも「不動産を引き継ぐ人が決められない」「引き継ぐ人はいるが、他の相続人に代償金（持分の買い取り資金）を支払う余裕がない」「家族構成が複雑で利害調整に時間がかかる（先妻・後妻の子がいる、疎遠な相続人がいる等）」といった事情が見られます。こうした複雑な事情が重なるほど、いわゆる「落としどころ」として共有相続が選ばれやすくなりますが、共有は時間が経つほど調整が難しくなる性質があります。だからこそ、共有になりそうな場面では、早い段階で「将来の出口（売却、単独承継、代償分割など）まで見据えた判断」が重要になるでしょう。 ３.不動産の共有相続はトラブルの温床  不動産を共有で相続すると、相続手続きが終わった後も、長期間にわたって人と人との調整が続くことになります。不動産は「持っているだけ」で完結する資産ではなく、売る、貸す、修繕する、維持するなど、その都度判断と行動が求められる資産です。共有相続では、そうした判断の一つひとつに複数人の意思が関与するため、問題が表面化しやすくなります。ここでは、実務上とくにトラブルになりやすいポイントを整理して見ていきます。 (1) 譲渡・管理がややこしくなる  共有相続によって生じる最も多い悩みは「不動産を売ったり貸したり思いどおりに活用できなくなる」ということです。自分の共有持分のみの売却であれば他の共有者の合意は不要ですが、不動産全体を売却するには共有者全員の合意が必要となります。また、例えば建物を貸しに出す場合、3年を超える長期賃貸契約を結ぶためには共有者全員の合意が必要となります。このように不動産の用途を大きく変える場合には、誰か一人でも反対すると話が進まなくなります。  しかも、反対の理由は必ずしも合理的なものとは限りません。価格に納得できない、思い入れがあって手放したくない、判断を先延ばしにしたい、あるいは単に共有者の一人と連絡が取れない、といった事情でも、結果として不動産を資産として有効活用できない状態に陥ってしまいます。買主が見つかっても、共有者の意見がまとまらずに売却の機会を逃してしまうこともあるでしょう。  管理面においても、例えば修繕が必要になったとき、どこまで直すのか、誰が業者とやりとりするのか、費用はどう負担するのかといった点で意見が割れやすくなります。固定資産税や保険料（火災保険や地震保険など）の支払い、草刈りや清掃といった日常管理でも「管理を行う人」と「費用を負担する人」が別々だと各々の負担の内容が見えにくく、自分の負担に対する見返りが少ないと感じて互いに不満を抱きかねません。  特に賃貸物件を共有している場合はさらに複雑です。家賃収入は原則として各共有者の持分に応じて帰属しますが、実際には代表者がまとめて受け取るケースも多く、分配が曖昧だとトラブルになりがちです。税務上も、実態どおりに申告されていないと、後から修正が必要になることがあります。 (2) 相続登記未済の場合、遺産分割協議が困難になる  相続登記や遺産分割の整理をしないまま次の相続が発生すると、関係者が一気に増え、話し合いが極めて困難になります。  親の相続が未処理のまま子の相続が起きると、当初の相続人に加えて、その相続人の配偶者や子どもまで関与する可能性があります。例えば、下の図のように、赤枠で囲んだ姉妹が不動産を共有相続していた場合、この姉妹に相続が発生すると緑枠で囲んだ配偶者や子どもたちも関係者となり、話し合いが複雑化することが予想されます。  また、相続人の中に疎遠な方や遠方に住んでいる方がいれば、連絡や意思確認だけでも大きな負担になります。  近年は相続登記が義務化されており、登記が進まない状態では、不動産の売却や担保設定ができず、資産として活用することができません。経営者や個人事業主の方にとっては、必要なときに資金化できないという点で、事業上のリスクにも直結するでしょう。 (3) 不動産にかかる債務の承継にも注意が必要  不動産に住宅ローンや事業用融資が残っている場合、共有相続はさらに注意が必要です。相続では、不動産だけでなく、原則としてその債務も相続人に承継されます。  相続人同士で「ローンはこの人が払う」と決めたとしても、その合意はあくまで内部的な取り決めにすぎません。金融機関などの債権者がそれに同意していない限り、返済が滞った場合には、他の相続人にも請求が及ぶ可能性があります。  また、共有不動産を賃貸して返済原資にするつもりでも、賃貸方針や修繕の判断がまとまらなければ、返済計画そのものが成り立たなくなります。売却して完済しようとする場合も、売却の同意、抵当権の抹消、売却代金の分配、返済不足が出た場合の負担など、整理すべき論点が増え、共有状態が障壁になることがあります。 ４.不動産の共有相続を避けるには  このように不動産の共有相続は、いったん成立すると解消に手間がかかり、合意形成の負担も大きくなります。したがって、理想は、相続が発生する前に共有を回避できる状態を準備しておくことです。ただし、相続がすでに発生している場合でも、共有を避けたり、共有を短期間で解消したりするための現実的な方法はあります。ここでは、相続の前と後に分けて対策を整理します。 (1) 相続発生前にしておきたい対策 ① 不動産ごとに「誰が引き継ぐか」を決めて遺言で明確にする  共有を避ける最も有効な方法は、不動産ごとに取得者を決めて遺言に書くことです。遺言があれば、相続人全員で遺産分割協議をせずとも遺言の内容に沿って相続登記を進めやすくなります。  経営者や個人事業主の方は、自宅と事業用不動産を併せて所有していることが多いため、「自宅は配偶者」「事業用不動産は後継者」など、役割に応じて帰属先を分けておくと、相続後の混乱を減らせます。  注意点は、遺言で単独承継を指定すると、他の相続人に不公平感が出やすいことです。そのため次の「代償金の準備」と組み合わせるのが実務的です。なお、遺留分（配偶者や子など一定の相続人に保障される最低限の取り分）の問題が生じる場合があるため、相続人の構成を踏まえた資産承継プランが必要になります。 ② 代償金の原資を確保する  不動産を特定の１人が引き継ぐ場合、他の相続人に対して「代償金（持分相当の金銭）」を支払う設計にすると、共有を避けながら公平感も保ちやすくなります。  ただし、代償金を用意できないことが多いのも現実です。そこで、生前から現預金を確保したり、不動産を引き継ぐ人を受取人にした生命保険金を代償金の原資として準備したりすると、相続後に共有を選ばずに済む可能性が高まります。  税務上も、代償分割は遺産分割の一形態として整理され、通常、代償金は贈与税の対象にはなりません。ただし、代償金の額が極端に不相当な場合は贈与とみなされる可能性もあるため、評価や金額設定は慎重に行うべきでしょう。 ③ 不動産を「分けやすい形」に整える（売却・分筆・区分の見直し）  不動産が1つしかない、または複数あっても評価額が大きく偏っている場合、共有が選ばれやすくなります。共有を避けるには、生前の段階で不動産を「分けやすい形」に整えることが効果的です。  具体的には、遊休地を先に売却して現金化しておく、敷地を分筆できるなら分筆しておく、賃貸物件の構成（建物と土地の名義）を整理する、といった方法があります。相続後に行うよりも、生前のほうが手続きの選択肢が広がることが多いです。 ④ 事業用不動産は「承継の方針」を先に決める  事業用不動産を共有にすると、賃貸の継続、修繕、担保提供、売却といった場面で判断が遅れ、事業運営に支障が出ることがあります。後継者が明確な場合は、事業用不動産は後継者に単独で承継させ、他の相続人には自宅や現金等で調整するのが現実的です。 (2) 相続発生後にできる対策 ① 遺産分割協議で「単独承継」か「売却して分ける」かを決める  相続が発生した後に共有を避けるなら、遺産分割協議で最初に決めるべきことはシンプルです。不動産を特定の相続人が引き継ぐのか（単独承継）、それとも売却して現金で分けるのか（換価分割）を明確にします。  単独承継にする場合は、代償金を支払うのか、他の財産（預金など）で調整するのかまで決めておくと後の不満を減らせます。売却して分ける場合は「いつまでに売るか」「“どの価格水準までなら売却に同意できるのか”を事前に共有しておく」「売却費用（仲介手数料、測量費など）をどう負担するか」「売却代金をどう分けるか」を協議書に落としておくと、売却手続きが途中で止まりにくくなります。 ② 共有にする場合は、出口（解消方法）を先に決める  事情により共有がどうしても避けられない場合もあります。その場合でも「共有にしたまま様子を見る」という形は避けたほうが安全です。  共有相続にするなら、将来の出口を具体的に決めておきましょう。例えば「一定期間内に売却する」「将来はAが他の共有者の持分を買い取る」「大規模修繕の判断基準と費用負担を決める」「家賃の受取口座と分配方法を決める」といった内容を、遺産分割協議書や共有者間の合意書として残すようにします。  特に賃貸物件では、家賃収入の受け取りと分配、必要経費の支払い方法を曖昧にすると、後で精算が困難になります。誰が受け取り、いつ、どの基準で分配するのかを、最初に決めることが肝要です。 ③ 相続登記を早めに済ませ、関係者の増加を防ぐ  相続登記が未了のまま時間が経つと、次の相続が発生したときに関係者が増えて手続きが難しくなります。共有を避けるための話し合いが整ったら、登記も早めに済ませることが重要です。  もし遺産分割協議がまとまらない場合でも、「相続人申告登記」という制度を利用することで、一定の要件の下で申告義務への対応を進められる場合があります（ただし、これは所有権の帰属を確定させるものではなく、根本解決には遺産分割や本登記が必要です）。 ④ 早い段階で専門家に相談して論点を整理する  相続の話し合いがこじれる原因の多くは、争点が整理されないまま、感情と不安だけが先走って論理的な話し合いができないことにあります。特に不動産の相続では、登記、評価、税金、債務、売却実務など論点が多いため、税理士・司法書士・弁護士など必要な専門家に早めに介入してもらい、選択肢と手順を具体的に整理してもらうことが解決の近道になるでしょう。 ５.まとめ  このように「不動産の共有相続」は一見すると公平に見える選択ですが、売却や賃貸、修繕といった場面ごとに複数人の合意が必要となり、実務上の負担が大きくなりやすいといえます。特に、時間が経つほど相続人が増えて判断や手続きが難しくなる点は、共有相続の大きなリスクです。  重要なのは、共有という状態が「いったん選ぶと、その後の選択肢を狭めやすい」ことを理解することです。不動産を売るのか、特定の人が引き継ぐのか、あるいは将来どう整理するのかといった点を決めないまま共有にしてしまうと、後から話し合いをやり直すのは容易ではありません。  本記事で紹介したように、相続が起こる前であれば、遺言の作成や代償金の準備、不動産の整理によって、共有を避ける設計が可能です。また、相続後であっても、遺産分割協議の段階で単独承継や換価分割を選び、やむを得ず共有にする場合であっても将来の解消方法まで含めて合意しておくことで、リスクを抑えることができます。  不動産は、相続の仕方ひとつで「使える資産」にも「扱いにくい負担」にもなります。共有相続の問題は、早く向き合うほど選択肢が広がるでしょう。もし現時点で気になる点があれば、問題が大きくなる前に専門家とともに整理しておくことが大切です。 参考文献 ・『財産承継ニュース2019年冬号（vol.27）』（ＴＫＣ出版） ・『財産承継ニュース特集号 不動産相続のツボ』（ＴＫＣ出版） 記事提供 株式会社ＴＫＣ出版  １万名超の税理士および公認会計士が組織するわが国最大級の職業会計人集団であるＴＫＣ全国会と、そこに加盟するＴＫＣ会員事務所をシステム開発や導入支援で支える株式会社ＴＫＣ等によるＴＫＣグループの出版社です。  税理士の４大業務（税務・会計・保証・経営助言）の完遂を支援するため、月刊誌や映像、デジタル・コンテンツ等を制作・提供しています。

2026.02.24